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Descodificar o Crédito Habitação
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Descodificar o Crédito Habitação

Artigo de Blogue da categoria Crédito Habitação
04 mar 2018

15 conceitos que deve conhecer.

Pedir um Crédito Habitação é entrar num mundo de novos conceitos, que se sucedem uns aos outros a um ritmo frenético. Ainda está a tentar perceber o que é o LTV e já ouve falar em TAN, TAEG e comissões bancárias. Compreender o Crédito Habitação torna-se muitas vezes semelhante a tentar resolver um cubo de Rubik: termina-se com esforço uma linha e tem-se logo de a desfazer se se quer resolver a seguinte. A diferença é que pode abandonar um cubo de Rubik a qualquer momento, mas o Crédito Habitação vai acompanhá-lo boa parte da sua vida.

Para compreender bem a proposta de Crédito Habitação que tem à sua frente e poder ter um espírito crítico, avaliando se é ou não vantajosa e, acima de tudo, se consegue fazer face aos encargos que está a assumir, é fundamental que esteja bem informado e que perceba alguns conceitos-chave. Para ajudá-lo vamos passar em revista alguns dos termos com que se vai deparar.

 

15 conceitos para descodificar o Crédito Habitação
 

Crédito Habitação com Taxa Fixa
É uma das modalidades base aplicadas ao Crédito Habitação e consiste em ter uma taxa de juro que é constante durante todo o período do empréstimo, não estando assim sujeita às oscilações do mercado. Ideal para quem quer apostar na segurança e estabilidade da prestação.

Euribor/Indexante
No plano aposto da Taxa Fixa está a Taxa Variável e a diferença entre uma e outra é exatamente a existência de um indexante, ou seja, é tomada como referência uma taxa de juro do mercado que pode variar ao longo do empréstimo.
A Euribor é o indexante mais usado em Portugal, podendo ter como prazos de referência 3, 6 ou 12 meses. Quando se opta pela Euribor a 3 meses o valor dos juros pago na prestação é atualizado de 3 em 3 meses, de acordo com as alterações sofridas pela Euribor, que é influenciada, por exemplo, pelo valor da taxa de juro oficial definida pelo Banco Central Europeu (BCE), mas também pelo nível de liquidez do sistema financeiro e pela evolução esperada da inflação.

Spread
Um dos termos mais comuns e escrutinados quando se fala de Crédito Habitação, refere-se à margem cobrada pelas instituições financeiras quando concedem um empréstimo. O spread varia tendo em conta o perfil do cliente e as garantias do empréstimo, por exemplo, mas também em função das características do próprio empréstimo. Por vezes as instituições propõem aos clientes baixar o spread através da contratação de outros produtos, o que na verdade pode significar uma ilusão de poupança, porque os custos na maioria dos casos mantém-se, estão é diluídos nos produtos contratados.

Taxa de esforço
No processo de concessão do Crédito Habitação, respeitando os princípios inerentes ao crédito responsável, é imprescindível analisar o peso da prestação mensal do crédito habitação no rendimento líquido do agregado familiar, ou seja, a taxa de esforço, que idealmente não deverá superar os 35% a 40%, para que todos os encargos familiares possam ser geridos de forma eficaz e para que o endividamento não seja excessivo.

LTV
Uma forma mais rápida de dizer loan-to-value, ou seja, o peso do capital solicitado sobre o valor do imóvel. O LTV calcula, em função do valor do imóvel, a percentagem que representa o empréstimo, não devendo exceder os 80%. Na prática e nas atuais condições de mercado, isto significa que, para que um pedido de crédito seja bem-sucedido, os clientes que querem contratar um crédito habitação devem estar dispostos a dar uma entrada que represente 20% do valor de aquisição da casa.

FINE
Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE). Memorize este termo porque vai-lhe dar jeito. Vai receber a FINE quando solicitar uma simulação de crédito e o documento reflecte as condições do contrato de crédito, o que lhe vai permitir ter as informações necessárias para comparar diferentes propostas, tendo em conta os diferentes indicadores de que lhe vamos falar neste artigo, assim como para analisar a sua capacidade de fazer face aos encargos com o empréstimo e com as variações do indexante (caso tenha optado por um empréstimo com taxa variável).

Juros
Os juros estão englobados na prestação mensal que pagará ao banco. Todos os meses, para além de amortizar o valor do crédito, uma fatia da prestação será destinada ao pagamento de juros. Em termos práticos os juros são o custo do dinheiro emprestado e são um valor constante, se tiver optado por taxa fixa. Caso tenho optado por uma taxa variável, o valor dos juros variará de acordo com as oscilações do indexante.

TAE
A Taxa Anual Efetiva (TAE) permite medir os custos anuais associados ao empréstimo, contemplando os juros, as comissões iniciais, as despesas com o processo e os prémios dos seguros, mas deixando de fora os custos com impostos e as despesas notariais e de registo. Pode ser uma boa forma de comparar diferentes propostas de Crédito Habitação, desde que se tenha em conta que, sendo a taxa calculada em função do montante, do prazo e da modalidade de reembolso das prestações, é necessário que estas condicionantes sejam iguais nas propostas solicitadas para que o valor da taxa seja comparável.

TAN
Sigla para a Taxa Anual Nominal, que representa a taxa de juro do empréstimo, ou seja, a soma da taxa de juro (o indexante, no caso de taxa variável; ou a taxa acordada, no caso de taxa fixa) com o spread, permitindo assim avaliar o impacto dos juros no empréstimo. No entanto, importa não esquecer que existem outros custos associados ao empréstimo e que devem ser tidos em conta no momento de avaliar uma proposta de Crédito Habitação.

TAER
A Taxa Anual Efetiva Revista (TAER) foi substituída pela TAEG e era útil para situações em que o Banco propunha a contratação de outros produtos para reduzir o Spread. Através desta taxa era possível analisar o custo real em que estava a incorrer com todos os produtos associados à transação, englobando, para além do empréstimo, custos com cartões de crédito, planos de poupança, aplicações financeiras e seguros de saúde, por exemplo.

TAEG
Até ao final de 2017 a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG) era aplicada apenas a créditos pessoais mas, com as alterações legislativas que começaram a produzir efeito a 1 de janeiro de 2018, a TAEG passou também a aplicar-se ao Crédito Habitação, substituindo a TAER.

A TAEG reflecte portanto a totalidade dos custos envolvidos na operação de Crédito Habitação, incluindo juros, comissões bancárias, despesas processuais e os custos dos seguros associados ao empréstimo.

MTIC
Outra das novidades introduzidas recentemente no âmbito do Crédito Habitação, o Montante Total Imputado ao Consumidor (MITC) pretende reflectir o impacto real de um empréstimo, juntando ao montante total do crédito todos os custos associados a esse crédito (juros, comissões bancárias, impostos e outros encargos), para que o consumidor perceba no final quanto dinheiro terá pago no total pelo empréstimo. Associado ao MITC, que pode ser consultado na FINE do Crédito Habitação, agora aparece também indicado o valor pago ao banco por cada euro que foi pedido emprestado.

Seguros
Uma das despesas que deve considerar quando pede um Crédito Habitação são os seguros. O Seguro de Vida Habitação e o Seguro Multirriscos são seguros normalmente associados ao crédito habitação, e representam uma garantia de protecção em situações de sinistro. Apesar do Seguro de Vida não ser um seguro obrigatório (já o seguro Multirriscos é obrigatório por lei) geralmente estes são os dois seguros que são solicitados pela generalidade das instituições financeiras para a contratação do Crédito Habitação.
Mas há outros seguros associados a este tipo de crédito que, não sendo obrigatórios, poderão ser equacionados, como o Seguro de Desemprego ou Proteção de Pagamentos e o Seguro de Recheio Habitação. É uma questão de analisar que mais-valias poderão trazer os vários seguros, sendo que uma coisa é certa: dormirá sempre melhor se estiver devidamente preparado para algumas eventualidades.

Comissões bancárias
Os vários serviços que são disponibilizados pelas instituições de crédito têm custos associados, a que normalmente se dá o nome de comissões. E são várias, pelo que também deve considerá-las quando estiver a fazer contas aos encargos que vai ter com o Crédito Habitação.
Conte portanto com: Comissão de Avaliação, que pagará a avaliação do imóvel necessária para que o pedido de crédito avance; Comissão de Abertura, para suportar os encargos com a abertura do processo, a análise e o estudo da operação; Comissão de Preparação da Documentação Contratual, que cobre os custos com a preparação da documentação necessária para o contrato de Crédito Habitação; Serviço de Solicitadoria, que agrega as despesas com a preparação dos documentos relacionados com o imóvel; Comissão de Processamento da Prestação, a ser paga mensalmente, referindo-se aos custos com o processamento da prestação e às comunicações mensais que lhe estão associadas.
Se aceitar outros produtos e serviços bancários que lhe tenham sido propostos para reduzir o spread, como é prática em alguns bancos, terá ainda outros custos extra associados a esses produtos, uma vez que o custo não deixa de existir, é sim diluído em vários produtos. Uma forma de fugir a este encargo acrescido é optar por uma entidade que não associe as condições do Crédito Habitação à contratação de outros produtos, apostando assim num serviço mais transparente.

Escritura/Contrato
Chegou o grande dia! Depois de comparar as diferentes propostas, escolher uma e aguardar pela aprovação do crédito, é tempo de concretizar a transação. A escritura é então o ato oficial em que se assina o contrato de compra e venda do imóvel e se realiza o registo da hipoteca, estabelecendo os direitos e deveres da instituição de crédito e do cliente. Com a escritura concretiza-se a transacção, é realizada a alteração da propriedade do imóvel e formaliza-se o Crédito Habitação.

Como já percebeu, são muitos os novos conceitos com que tem de se familiarizar quando pede um Crédito Habitação, mas é um esforço que compensará porque no final haverá, não um cubo de Rubik resolvido, mas uma casa nova. Para todas as dúvidas que o assolem durante este processo, e que certamente serão muitas, já sabe: tem sempre um especialista ao seu dispor.

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